Sửa chữa nhà phố tại Đà Nẵng nên bắt đầu từ việc xác định nhà đang hỏng ở đâu và gia đình muốn thay đổi phần nào. Tường bị thấm, nhà vệ sinh xuống cấp hay phòng ở thiếu sáng là những việc khác nhau; không thể dùng cùng một cách sửa và một đơn giá cho tất cả. Khảo sát rõ phần cần giữ, phần cần tháo và các hệ thống nằm bên trong sẽ giúp dự toán sát hơn, đồng thời tránh làm xong lại phải đục sửa.
Trong bài này, chúng tôi chia sẻ 5 việc chủ nhà nên thống nhất trước khi cải tạo nhà. Các ảnh bên dưới là công tác chống thấm, trát và hoàn thiện tại công trường TAKI HOUSE, để bạn dễ hình dung những phần việc cần kiểm tra.
1. Chốt phần cần sửa trước khi chọn vật liệu
Có nhà chỉ cần xử lý một khu vực thấm và sơn lại. Có nhà cần thay thiết bị vệ sinh, sửa đường ống hoặc đổi cách bố trí phòng. Nếu gom tất cả thành câu “sửa lại cho đẹp”, hai bên rất dễ hiểu khác nhau về khối lượng và tiền phải chi.
Chủ nhà nên ghi từng việc theo khu vực: sân thượng đang đọng nước; nhà vệ sinh bị rò xuống tầng dưới; phòng ngủ cần thêm ổ cắm; mặt tiền cần sửa lớp trát và sơn. Sau đó chia thành phần cần làm ngay và phần có thể làm sau. Việc xử lý hư hỏng và đường điện nước nên được tính trước các lựa chọn trang trí.
Phần còn sử dụng tốt cũng cần ghi rõ sẽ giữ lại. Ví dụ, nếu giữ cửa và nền gạch thì phương án tháo dỡ, vận chuyển vật liệu và che chắn phải tính đến việc bảo vệ chúng. Nếu thay nền nhưng vẫn giữ cửa, cần kiểm tra cao độ nền mới để tránh lát xong cửa không mở được.
Với cải tạo nhà phố, đổi công năng còn liên quan đến lối đi, ánh sáng và thông gió. Chuyển một phòng thành nhà vệ sinh không chỉ là dựng vách và lắp thiết bị: còn phải xem đường cấp thoát nước, sàn và cách thông gió. Chốt những việc này sớm sẽ dễ bố trí hơn khi công trường đã bắt đầu tháo dỡ.
2. Khảo sát hiện trạng trước khi tháo dỡ
Nhìn mặt tường mới sơn khó biết hết tình trạng bên trong. Khi khảo sát, cần xem cả khu vực hư hỏng và những phần có thể liên quan: mặt mái phía trên vệt thấm, đường ống gần vùng ẩm, lớp trát bị bong và hệ dầm cột quanh chỗ dự kiến thay đổi.
Phân biệt thấm nước, bong lớp trát và nứt kết cấu
Tường ẩm không có nghĩa chỉ cần sơn chống thấm lên chỗ đang loang. Nước có thể đi từ mái, khe tiếp giáp, cửa sổ hoặc đường ống rồi xuất hiện ở vị trí khác. Cần xác định đường nước vào trước, sau đó mới chọn cách xử lý mặt tường. Nếu nguồn nước vẫn còn, lớp sơn mới có thể tiếp tục bị ảnh hưởng.
Vết nứt cũng cần được xem theo vị trí và tình trạng thực tế. Nứt lớp trát tại chỗ nối vật liệu khác với nứt do chuyển vị của công trình. Không dùng việc trám, đóng lưới và sơn lại để thay cho kiểm tra nguyên nhân nứt. Bạn có thể đọc thêm vì sao làm kỹ tường vẫn có thể nứt để hiểu sự khác nhau.
Kiểm tra phần sẽ bị tác động khi sửa
Trước khi đổi vị trí cửa, tháo một mảng tường hoặc làm thêm tầng, cần xác định cấu tạo và khả năng chịu lực của phần hiện có. Bản vẽ cũ, lịch sử sửa nhà và các dấu hiệu hư hỏng đều là thông tin cần cung cấp cho người phụ trách kỹ thuật. Không tự đục cắt cột, dầm hoặc sàn chỉ vì chúng nằm vướng phương án mới.
Đường điện và nước đang dùng cũng cần được xác định trước khi đục. Nhà đang có người ở nên thống nhất khu vực tạm ngừng sử dụng, cách cấp điện nước trong thời gian sửa và vị trí chứa đồ. Nhà trong hẻm nhỏ cần xem luôn lối chuyển vật tư, chỗ tập kết và cách đưa phế thải ra ngoài; đây là những việc ảnh hưởng trực tiếp đến tổ chức thi công.
3. Lập dự toán sửa chữa nhà phố theo từng công việc
Chi phí sửa nhà phụ thuộc vào phần cần làm và điều kiện thi công. Hai nhà có cùng diện tích nhưng một nhà chỉ sơn, một nhà phải tháo nền, sửa ống và chống thấm thì dự toán sẽ khác nhau. Ngay cùng một hạng mục, sửa một khu vực nhỏ trong nhà đang sử dụng cũng khác thi công trên mặt bằng trống.
Vì vậy, nên lập bảng khối lượng theo từng công việc thay vì chỉ hỏi một giá chung theo mét vuông. Với mỗi dòng, cần biết làm ở đâu, bao nhiêu, dùng vật liệu nào và giá đã bao gồm những gì. Một bảng dự toán dễ kiểm tra nên tách rõ:
- Tháo dỡ, che chắn, di chuyển và bảo vệ phần giữ lại.
- Thu gom, vận chuyển phế thải và điều kiện đưa vật tư vào công trình.
- Phần xây, trát, sửa nền hoặc xử lý vị trí hư hỏng đã xác định.
- Điện nước, chống thấm và các công tác cần kiểm tra trước khi che kín.
- Ốp lát, sơn, cửa và thiết bị hoàn thiện theo chủng loại đã thống nhất.
- Những việc chưa đủ căn cứ để chốt khối lượng trước khi mở kiểm tra.
Ví dụ, khi sửa nhà vệ sinh, dòng “thay gạch” cần làm rõ có tháo gạch cũ, xử lý lớp nền, chống thấm, sửa ống và lắp lại thiết bị hay không. Nếu một báo giá đã gồm các việc đó, còn báo giá khác chỉ tính công ốp lát thì không thể so tổng tiền như hai gói giống nhau.
Phát sinh cần có lý do, khối lượng và sự thống nhất trước khi làm. Khi mở ra mới thấy đường ống hỏng hoặc lớp nền yếu, hai bên nên ghi lại hiện trạng, nêu cách xử lý và chốt phần chi phí bổ sung. Khoản dự phòng cũng cần được cân đối theo những phần chưa nhìn thấy, không xem một tỷ lệ cố định là đủ cho mọi căn nhà.
Đơn giá cụ thể nên được báo theo thời điểm khảo sát, khối lượng và vật liệu đã chọn. Chủ nhà cần kiểm tra cả những khoản chưa bao gồm và điều kiện thanh toán, thay vì dựa vào một bảng giá chung không rõ phạm vi áp dụng.
4. Sửa phần bên trong trước, hoàn thiện sau
Thứ tự làm ảnh hưởng rất nhiều đến việc có phải đục sửa lại hay không. Với phần đã thống nhất, nên tổ chức tháo dỡ và xử lý nền trước, làm điện nước, xử lý chống thấm rồi mới che kín và hoàn thiện. Không vì muốn thấy nhà đẹp sớm mà sơn, ốp lát trước khi kiểm tra những phần nằm phía sau.
Chống thấm cần xử lý nền và kiểm tra trước khi lát
Ở nhà vệ sinh, ban công hoặc sân thượng, cần xem đồng thời mặt nền, chân tường, cổ ống và đường thoát nước. Lớp cũ yếu hoặc bong phải được xử lý theo yêu cầu của hệ vật liệu đã chọn; quét lớp mới lên nền không chắc thì khó tạo một lớp bám tốt.
Hướng dẫn chuẩn bị bề mặt của SikaTop-540 Seal VN cũng yêu cầu loại bỏ bụi bẩn và phần dễ bong tróc trước khi thi công. Mỗi hệ chống thấm có yêu cầu riêng về nền, cách thi công và thời gian chờ, nên cần làm theo hướng dẫn của sản phẩm thực tế sử dụng.
Khi lớp chống thấm đã đạt điều kiện kiểm tra theo hệ vật liệu, cần thử và xử lý điểm bất thường trước khi lát gạch. Riêng các cổ ống xuyên sàn cần được xem kỹ vì chúng sẽ khó tiếp cận sau khi hoàn thiện.
Kiểm tra đường ống trước khi lắp và dùng thiết bị
Thay vị trí thiết bị vệ sinh thì cần tính lại đường ống, cao độ và chỗ kết nối. Trước khi che kín, phải kiểm tra phần cấp thoát nước theo công việc đã làm. Khi lắp thiết bị, kiểm tra tiếp các mối nối và khả năng vận hành; không chỉ nhìn bề mặt đã sạch đẹp.
Với điện, cần rà nhu cầu dùng thiết bị và các điểm cấp điện dự kiến trước khi trát hoặc đóng trần. Thay đổi bếp, thêm điều hòa hay chuyển phòng có thể kéo theo thay đổi đường dây và thiết bị bảo vệ; phần này cần người có chuyên môn kiểm tra và thực hiện.
Hoàn thiện mặt tường sau khi nền đã được xử lý
Lớp trát phải được kiểm tra trước khi bả và sơn. Chỗ bong, bở hoặc còn ẩm do thấm cần được xử lý nguyên nhân; bả dày để che phần nền yếu không giải quyết được vấn đề. Ở vị trí nối gạch với bê tông hoặc vùng đã đục trám, cần chọn cách gia cường lớp trát phù hợp. Bài 5 vị trí đóng lưới mắt cáo trước khi trát giải thích rõ các chỗ dễ bị bỏ sót.
Sau khi bả, xả nhám và làm sạch bề mặt, công tác sơn cần thực hiện theo điều kiện của hệ sơn đã chọn. Kiểm tra từng lớp và các mép tiếp giáp sẽ dễ sửa hơn việc chờ sơn xong toàn bộ rồi mới rà lại.
5. Thống nhất phạm vi và chuẩn bị thông tin cho TAKI HOUSE
Trước khi chọn đơn vị sửa chữa, chủ nhà nên trao đổi về người phụ trách kỹ thuật, các phần việc sẽ nhận, vật liệu dự kiến và cách kiểm tra từng giai đoạn. Hợp đồng cần ghi rõ phạm vi, tiến độ, thanh toán và bảo hành theo hạng mục; không hiểu một lời giới thiệu chung là cam kết cho mọi phần của ngôi nhà.
Nhà đang có người ở cần thống nhất thời gian thi công, khu vực che chắn và lối đi sử dụng hằng ngày. Với nhà sát hàng xóm, nên trao đổi trước về các việc có tiếng ồn, bụi hoặc tác động đến phần tiếp giáp. Chụp lại hiện trạng liên quan trước khi làm giúp hai bên đối chiếu khi cần.
Khi trao đổi về sửa chữa nhà phố tại Đà Nẵng với TAKI HOUSE, bạn nên chuẩn bị ảnh khu vực cần sửa, địa chỉ công trình, nhu cầu sử dụng, bản vẽ cũ nếu có và mức ngân sách dự kiến. Những thông tin này giúp chúng tôi hiểu việc bạn muốn làm; phần nhận thi công, phương án và dự toán cần được thống nhất theo hiện trạng cụ thể.
Sửa nhà nên đi từ nguyên nhân hư hỏng và nhu cầu sử dụng đến phương án, khối lượng rồi mới chọn phần hoàn thiện. Chốt rõ những việc sẽ làm và kiểm tra các phần bị che kín sẽ giúp chủ nhà dễ theo dõi công việc hơn. Nếu cần trao đổi về thiết kế hoặc thi công cải tạo nhà ở, bạn có thể liên hệ TAKI HOUSE hoặc gọi 0933 444 797 để cung cấp hiện trạng và nhu cầu.
TAKI HOUSE · Trụ sở: 512 Tôn Đản, An Khê, Đà Nẵng · Email: takihouse.dn@gmail.com.
