Mục lục
- 1. Trước khi xây nhà, cần dự trù những nhóm chi phí nào?
- 2. Chi phí khảo sát, thiết kế và thủ tục trước khi xây nhà
- 3. Chi phí chuẩn bị mặt bằng và các công việc trước thi công
- 4. Chi phí phần móng, kết cấu và xây dựng phần thô
- 5. Chi phí hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật
- 6. Chi phí nội thất, thiết bị và các hạng mục ngoài nhà
- 7. Chi phí dự phòng và những khoản dễ bị bỏ sót
- 8. Cách lập ngân sách trước khi xây nhà
- 9. Kết luận: nên dự trù chi phí xây nhà theo từng nhóm
Trước khi xây nhà, gia chủ không chỉ cần dự trù chi phí thi công mà còn nhiều khoản liên quan đến khảo sát, thiết kế, thủ tục, hoàn thiện, nội thất, thiết bị và những công việc phát sinh theo điều kiện thực tế của công trình.
Việc xác định đầy đủ các nhóm chi phí xây nhà ngay từ đầu giúp gia đình có cái nhìn rõ hơn về tổng ngân sách cần chuẩn bị và hạn chế tình trạng chỉ tính phần xây dựng nhưng bỏ sót các khoản đi kèm.
1. Trước khi xây nhà, cần dự trù những nhóm chi phí nào?
Trước khi xây nhà, gia chủ nên dự trù các nhóm chi phí gồm: khảo sát và thiết kế; thủ tục xây dựng; chuẩn bị mặt bằng; phần móng và phần thô; hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật; nội thất, thiết bị; sân, cổng hoặc hạng mục bên ngoài; cùng một khoản ngân sách dự phòng cho những thay đổi hợp lý trong quá trình thực hiện.
Nhiều gia chủ bắt đầu dự tính ngân sách bằng cách lấy diện tích xây dựng nhân với đơn giá theo mét vuông. Cách tính này hữu ích để hình dung quy mô chi phí ban đầu, nhưng chưa chắc đã phản ánh toàn bộ số tiền cần chuẩn bị.
Lý do là mỗi báo giá thi công đều có một phạm vi công việc nhất định. Một số hạng mục như thiết kế, thủ tục, tháo dỡ nhà cũ, nội thất, thiết bị gia dụng, sân cổng hoặc cảnh quan có thể không nằm trong đơn giá xây dựng được báo ban đầu.
Vì vậy, thay vì chỉ đặt câu hỏi “xây nhà bao nhiêu tiền một mét vuông?”, gia chủ nên kiểm tra thêm: mức giá đó đã bao gồm những công việc nào và còn những khoản nào gia đình phải chuẩn bị riêng?
| Nhóm chi phí | Một số hạng mục thường gặp | Điều cần kiểm tra |
|---|---|---|
| Trước thi công | Khảo sát, thiết kế, thủ tục, chuẩn bị mặt bằng | Đã nằm trong hợp đồng hay tính riêng |
| Xây dựng chính | Móng, kết cấu, xây tô, mái, các phần kỹ thuật âm và vị trí chờ | Phạm vi vật tư và nhân công |
| Hoàn thiện và kỹ thuật | Chống thấm, ốp lát, sơn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, điện nước và thiết bị lắp đặt | Chủng loại, quy cách và hạn mức vật tư |
| Nội thất và thiết bị | Tủ, bàn ghế, điều hòa, thiết bị bếp, rèm | Có nằm trong phần xây dựng hay không |
| Hạng mục bên ngoài | Sân, cổng, hàng rào, mái che, cảnh quan | Phạm vi thiết kế và thi công |
| Dự phòng | Điều chỉnh hợp lý hoặc công việc phát sinh theo thực tế | Căn cứ và nguyên nhân phát sinh |
2. Chi phí khảo sát, thiết kế và thủ tục trước khi xây nhà
Trước khi công trình bắt đầu thi công, gia chủ có thể cần chuẩn bị ngân sách cho một số công việc liên quan đến khảo sát, thiết kế và thủ tục. Phạm vi cụ thể phụ thuộc vào hiện trạng khu đất, quy mô công trình và dịch vụ mà gia đình lựa chọn.
- Khảo sát hiện trạng: giúp xác định kích thước khu đất, cao độ, lối tiếp cận, công trình liền kề và những yếu tố có thể ảnh hưởng đến quá trình thiết kế hoặc thi công.
- Khảo sát địa chất: được xem xét khi cần có thêm dữ liệu về nền đất để lựa chọn giải pháp móng phù hợp. Không nên mặc định mọi công trình đều có cùng yêu cầu khảo sát.
- Chi phí thiết kế: bao gồm công việc phát triển phương án kiến trúc và hồ sơ kỹ thuật theo phạm vi thỏa thuận. Tại TAKI HOUSE, đơn giá thiết kế được áp dụng chỉ từ 90.000 VNĐ/m².
- Chi phí liên quan đến thủ tục: tùy trường hợp công trình có thể cần chuẩn bị hồ sơ, lệ phí hoặc chi phí dịch vụ thực hiện các thủ tục trước khi khởi công. Gia chủ nên kiểm tra rõ phạm vi này với đơn vị thiết kế hoặc đơn vị hỗ trợ hồ sơ.
Điểm quan trọng là không nên mặc định phí thiết kế, khảo sát hoặc thủ tục đã nằm trong báo giá thi công. Khi nhận báo giá, gia chủ nên yêu cầu đơn vị thực hiện ghi rõ những công việc đã bao gồm và những phần tính riêng.
Lưu ý quan trọng: Cùng một tên gọi “gói thiết kế” hoặc “gói thi công” nhưng phạm vi công việc giữa các đơn vị có thể khác nhau. Khi so sánh chi phí, gia chủ nên so sánh cả phạm vi hồ sơ, vật tư và công việc đi kèm thay vì chỉ nhìn vào đơn giá.
3. Chi phí chuẩn bị mặt bằng và các công việc trước thi công
Không phải khu đất nào cũng có thể bắt đầu xây dựng ngay. Nếu hiện trạng đang có nhà cũ, công trình phụ, nền sân, cây xanh hoặc các vật cản khác, gia chủ có thể cần dự trù thêm ngân sách để chuẩn bị mặt bằng.
Một số khoản thường gặp gồm:
- Tháo dỡ công trình cũ: phụ thuộc quy mô, kết cấu và điều kiện tiếp cận khu đất.
- Thu gom và vận chuyển xà bần: cần kiểm tra đã nằm trong chi phí tháo dỡ hay được tính riêng.
- Dọn dẹp, san nền hoặc xử lý mặt bằng: thực hiện tùy theo hiện trạng thực tế trước khi triển khai phần móng.
- Che chắn và chuẩn bị công trường: có thể gồm hàng rào tạm, khu tập kết vật liệu hoặc các biện pháp bảo vệ khu vực xung quanh.
Với nhà nằm trong hẻm nhỏ hoặc khu vực khó tiếp cận, cách vận chuyển vật tư và bố trí thiết bị thi công cũng có thể ảnh hưởng đến chi phí. Đây là lý do nên khảo sát công trình trước khi chốt ngân sách thay vì áp dụng một mức giá chung cho mọi khu đất.
4. Chi phí phần móng, kết cấu và xây dựng phần thô
Đây thường là một trong những nhóm chi phí lớn khi xây nhà. Các công việc chính có thể gồm công tác đất, móng, kết cấu bê tông cốt thép, cột, dầm, sàn, cầu thang, tường xây, tô trát và mái. Trong quá trình này, một số phần của hệ thống kỹ thuật như ống luồn điện, đường ống cấp thoát nước hoặc các vị trí chờ cũng cần được bố trí trước khi bề mặt được che phủ hoặc hoàn thiện. Việc thực hiện đúng từ giai đoạn này giúp hạn chế phải đục phá hoặc điều chỉnh lại khi công trình chuyển sang các bước hoàn thiện sau.
Chi phí của nhóm này không chỉ phụ thuộc vào diện tích sàn. Giải pháp móng, số tầng, khoảng vượt giữa các điểm đỡ của dầm và sàn, loại mái, điều kiện nền đất hoặc khả năng tiếp cận công trường đều có thể làm thay đổi giải pháp thi công và khối lượng vật liệu cần sử dụng. Vì vậy, hai ngôi nhà có diện tích tương đương chưa chắc có chi phí phần móng và kết cấu giống nhau.
Ví dụ, hai ngôi nhà có diện tích sử dụng tương đương nhưng một công trình cần giải pháp móng phức tạp hơn hoặc có mái, ban công và các cấu kiện đặc biệt thì tổng khối lượng thi công có thể khác đáng kể.
Khi xem báo giá phần thô, gia chủ nên làm rõ:
- Phạm vi móng và kết cấu đã được tính như thế nào.
- Những loại vật tư chính nào được sử dụng.
- Hệ thống điện nước âm đã nằm trong phạm vi hay chưa.
- Nhân công và vận chuyển vật liệu được tính đến mức nào.
- Những công việc nào được xem là ngoài phạm vi hợp đồng.
5. Chi phí hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật
Sau khi phần kết cấu và xây tô cơ bản hoàn thành, công trình tiếp tục các công việc hoàn thiện và hoàn thiện hệ thống kỹ thuật. Đây là nhóm chi phí có biên độ lựa chọn khá lớn vì phụ thuộc vào loại vật liệu, mẫu mã, thương hiệu và mức độ hoàn thiện mà gia đình mong muốn.
Riêng hệ thống điện nước, công việc thường được triển khai qua nhiều giai đoạn. Các đường ống, ống luồn hoặc vị trí chờ có thể được bố trí từ phần thô, trong khi dây dẫn, thiết bị sử dụng và các đầu cuối được tiếp tục lắp đặt, kiểm tra và hoàn thiện ở những bước sau.
Các hạng mục thường gồm:
- Hoàn thiện bề mặt: cán nền, chống thấm, ốp lát, sơn và các lớp hoàn thiện bề mặt khác.
- Trần và hệ trang trí cố định: trần thạch cao, phào hoặc một số chi tiết kiến trúc theo thiết kế.
- Cửa và lan can: cửa đi, cửa sổ, cửa phòng, lan can cầu thang hoặc ban công.
- Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, vòi, sen tắm và các phụ kiện liên quan.
- Hệ thống điện: dây điện, tủ điện, thiết bị đóng cắt, ổ cắm, công tắc và đèn tùy theo phạm vi hợp đồng.
- Hệ thống cấp thoát nước: đường ống, phụ kiện và các điểm cấp thoát theo thiết kế.
Khi dự trù chi phí xây nhà, gia chủ nên đặc biệt chú ý đến vật liệu hoàn thiện. Cùng một hạng mục nhưng gạch, thiết bị vệ sinh, cửa hoặc thiết bị điện ở các phân khúc khác nhau có thể tạo ra mức ngân sách rất khác.
Do đó, báo giá nên ghi rõ chủng loại, quy cách hoặc hạn mức vật tư nếu có. Việc chỉ ghi chung như “gạch hoàn thiện”, “thiết bị vệ sinh” hoặc “cửa” sẽ khiến gia chủ khó xác định mức đầu tư thực tế.
6. Chi phí nội thất, thiết bị và các hạng mục ngoài nhà
Một công trình hoàn thành phần xây dựng chưa đồng nghĩa gia đình có thể chuyển vào sử dụng ngay với đầy đủ tiện nghi. Nếu mục tiêu ngân sách là “hoàn thiện để ở”, gia chủ cần tính thêm nội thất, thiết bị và những hạng mục ngoài phần nhà chính.
6.1. Nội thất cố định
Có thể gồm tủ bếp, tủ quần áo, tủ âm tường, hệ tủ lưu trữ, kệ và các hạng mục nội thất được thiết kế, đóng cố định theo kích thước thực tế của không gian. Nếu bàn làm việc, giường hoặc các đồ dùng khác được thiết kế liền với hệ tủ hoặc kết cấu nội thất thì cũng có thể được tính vào nhóm này. Gia chủ nên dự trù nhóm chi phí này riêng nếu ngân sách phần xây dựng chưa bao gồm nội thất.
6.2. Nội thất rời và thiết bị gia dụng
Sofa, bàn ăn, ghế, giường rời, rèm, điều hòa, tủ lạnh, máy giặt, bếp, máy hút mùi, tivi và các thiết bị khác cũng là một phần ngân sách thực tế để ngôi nhà đi vào sử dụng.
6.3. Các hạng mục bên ngoài nhà
Tùy khu đất và nhu cầu, gia chủ có thể cần chuẩn bị thêm chi phí cho sân, cổng, hàng rào, mái che, khu để xe, sân vườn, tiểu cảnh, hệ thống thoát nước ngoài nhà hoặc những hạng mục phụ trợ khác.
Nhóm chi phí này nên được lập riêng thay vì gộp chung vào phần xây dựng, bởi mức đầu tư phụ thuộc khá nhiều vào nhu cầu sử dụng và mức độ hoàn thiện của từng gia đình.
7. Chi phí dự phòng và những khoản dễ bị bỏ sót
Khi lập ngân sách, gia chủ nên dành riêng một khoản dự phòng thay vì sử dụng toàn bộ số tiền dự kiến cho các hạng mục đã nhìn thấy trên bản vẽ hoặc báo giá ban đầu.
Khoản dự phòng không có nghĩa là mặc định công trình sẽ phát sinh. Đây là phần ngân sách tạo khoảng an toàn cho những trường hợp có căn cứ thực tế như thay đổi lựa chọn vật liệu, điều chỉnh nhu cầu sử dụng hoặc xuất hiện công việc chỉ có thể xác định rõ hơn trong quá trình triển khai. Tuy nhiên, có ngân sách dự phòng không đồng nghĩa với việc chấp nhận mọi khoản chi phí phát sinh; gia chủ vẫn nên xác định nguyên nhân, công việc cần thực hiện và mức chi phí tương ứng trước khi quyết định.
Một số khoản dễ bị bỏ sót gồm:
- Điện và nước phục vụ thi công: cần xác định bên nào chịu chi phí trong thời gian xây dựng.
- Vận chuyển vật liệu: đặc biệt khi công trình nằm trong khu vực khó tiếp cận.
- Đấu nối hoặc điều chỉnh hạ tầng: điện, nước, internet hoặc các hệ thống liên quan tùy hiện trạng.
- Các thiết bị bổ sung: camera, nhà thông minh, điện mặt trời, máy nước nóng hoặc các hệ thống gia đình quyết định bổ sung.
- Vệ sinh sau xây dựng: cần kiểm tra đã nằm trong phạm vi bàn giao của đơn vị thi công hay chưa.
- Chi phí chuyển vào ở: vận chuyển đồ đạc, lắp đặt thiết bị và hoàn thiện những vật dụng còn thiếu.
Không phải công trình nào cũng phát sinh tất cả những khoản trên. Điều quan trọng là gia chủ nên có một danh sách kiểm tra để xác định khoản nào đã được tính, khoản nào chưa và khoản nào chỉ phát sinh khi có điều kiện thực tế.
8. Cách lập ngân sách trước khi xây nhà
Để nhìn rõ tổng số tiền cần chuẩn bị, gia chủ có thể chia ngân sách thành từng nhóm thay vì chỉ giữ một con số tổng.
- Xác định ngân sách dự kiến: xác định khoảng tài chính gia đình có thể dành cho việc xây nhà và làm rõ ngân sách này cần bao gồm đến đâu, chẳng hạn chỉ phần xây dựng hay cả nội thất, thiết bị và các hạng mục bên ngoài.
- Xác định quy mô công trình: diện tích dự kiến xây dựng, số tầng, số phòng và các nhu cầu sử dụng chính.
- Xác định mức hoàn thiện mong muốn: lựa chọn phân khúc vật liệu, thiết bị và nội thất phù hợp với khả năng tài chính.
- Lập danh sách đầy đủ các nhóm chi phí: từ khảo sát, thiết kế, thủ tục đến phần thô, hoàn thiện, nội thất và hạng mục bên ngoài.
- Đối chiếu các khoản đã được tính: xác định hạng mục nào đã có trong báo giá, hạng mục nào cần chuẩn bị riêng và hạng mục nào chỉ có thể xác định rõ hơn khi thiết kế hoặc điều kiện thực tế được làm rõ.
- Tách riêng ngân sách dự phòng: không sử dụng ngay khoản này để nâng mức vật liệu hoặc bổ sung các nhu cầu chưa thực sự cần thiết.
- Cập nhật ngân sách khi thông tin rõ hơn: khái toán ban đầu dùng để định hướng; khi thiết kế, vật liệu và phạm vi công việc được xác định cụ thể, các con số nên được cập nhật bằng báo giá hoặc dự toán chi tiết hơn.
Cách lập ngân sách này giúp gia chủ biết tiền đang được phân bổ vào đâu và dễ điều chỉnh hơn nếu tổng mức đầu tư vượt khả năng tài chính. Quan trọng hơn, gia đình có thể so sánh các báo giá trên cùng một phạm vi công việc thay vì chỉ nhìn vào mức đơn giá theo mét vuông.
9. Kết luận: nên dự trù chi phí xây nhà theo từng nhóm
Dự trù chi phí xây nhà không nên chỉ dừng ở việc lấy diện tích nhân với đơn giá thi công. Gia chủ cần nhìn tổng thể từ khảo sát, thiết kế, thủ tục, chuẩn bị mặt bằng, phần thô, hoàn thiện đến nội thất, thiết bị, các hạng mục bên ngoài và ngân sách dự phòng.
Khi từng khoản được xác định rõ ngay từ đầu, gia đình sẽ dễ cân đối mức đầu tư và chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị xây nhà. TAKI HOUSE hướng đến việc làm rõ nhu cầu, phạm vi hồ sơ và các hạng mục cần thực hiện để gia chủ có cơ sở xây dựng kế hoạch phù hợp với công trình của mình.
Hãy liên hệ ngay với TAKI HOUSE qua Hotline: 0933 444 797 để nhận tư vấn hoàn toàn miễn phí!
Xem thêm dịch vụ thi công tại Xây nhà trọn gói Đà Nẵng – TAKI HOUSE.
Tham khảo thêm các mẫu thiết kế nhà đẹp tại: Nhà Đẹp TAKI.
CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG VÀ NỘI THẤT TAKI HOUSE
Trụ sở: 512 Tôn Đản, An Khê, Đà Nẵng
Văn phòng: Số 2 Trần Nguyên Đán, Liên Chiểu, Đà Nẵng
Xưởng nội thất, cơ khí: Hòa Thọ Tây, Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Hotline: 0933.444.797
Email: takihouse.dn@gmail.com
Web: https://staging.takihouse.vn
